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购房“诚意金”变“VIP会员费”被指霸王条款

更新时间:2020-08-01 08:45点击:

  “诚意金”出新花样变身“VIP会员费”,弱势的购房者只能遵守房产商定下的游戏规则

  交5万元VIP会员费,开盘时可以优先选房,并且享受折扣优惠,这是珠海“锦园3期”在开盘前推出的预付“优惠活动”。其实,以办理VIP会员名义收取买楼预付款现象,目前在珠海新房交易中普遍存在,不少市民只盯着VIP会员的优惠,但律师提醒:交纳VIP会员费不存在法律效力,存在一定风险,如果开发商违规收取预付款,还会对房地产和金融市场稳定形成不利影响。

  “江门御景豪苑9月加推,惊现4字头电梯洋房,一万抵三万!火热登记中!”在江门潮涟工作的付先生最近收到一条楼盘短信广告。所谓“一万抵三万”,其实是房产商承诺接受意向客户1万元“诚意金”,到正式买房交易的时候,已经支付的一万元钱可以当作三万元钱来支付房款。

  江门奥园第三期则开出“诚意金”2万元价码,承诺如购房者支付“诚意金”后又取消购买,仍会全额退回2万元钱。也有楼盘在开放当天推出客户只需缴纳5000元的“诚意金”,便可在开盘时享受九七折的额外优惠。江门凤山水岸也曾经推出:登记诚意金购买“领袖”4幢,可获得双倍优惠;阔景楼王“尚座”预交诚意金可获最高6万优惠。

  有高校法律学者指出,开发商让购房者交纳“诚意金”,虽说能在开盘后享受一定优惠,但是购房者需理性对待这种优惠的刺激。因为一旦开发商推迟开盘,交纳了诚意金的购房者不得不等下去,这样可能错过买房的最佳时期,也限制了购房者的其他选择。等开发商开盘的时候,可能房价已比交纳诚意金时上涨了很多。

  在新房交易市场,“诚意金”“认筹款”已经老套了,目前大行其道的是办理“VIP会员”费。珠海市大部分新盘开卖之前都会上演这幕“优惠剧”,如珠宾花园开盘前可交纳20万元申请VIP客户,享优先选房、九七折优惠;南湾国际交5万元VIP会员费,可享受发售价以外3%-5%不等的优惠;怡泰雅苑2万元VIP认筹,开盘后2万元抵4.8万元购房款……各新楼盘推出的“VIP会员”优惠活动,一般是缴纳一定数额的预付款,开盘后可以双倍甚至翻倍抵付房款,或者额外享受一定折扣,此外还享受优先选房等特殊待遇,如果未购买房屋,预付款会在一定时间内退还给会员。

  在开发商看来,愿意交纳一定费用办理VIP会员的顾客,才是真正有意向购房的人,开发商可以通过VIP会员锁定目标消费者。

  珠海锦园3期目前虽然开始招募VIP会员了,但是优惠幅度尚未确定,销售人员只表示会参照前两期的“5万抵10万”优惠幅度,另外该楼盘开盘要等到9月份,目前只能给出预估价格,真正的开盘价可能会有浮动。办理VIP会员时,费用直接交给开发商,并无第三方托管。记者向销售人员提出办理VIP会员可能存在风险时,销售人员表示,办理流程都已经介绍清楚了,至于风险问题需要顾客自己考虑,也可以选择不办理。

  从事房地产销售近10年的资深营销人吴先生告诉记者,VIP会员优惠与以前说的“诚意金”并无实质差别,开发商可以借此机会锁定“有诚意”的消费者,同时把VIP会员的数量作为定价的参考。办理VIP会员的阶段,一般是开发商尚未定价的阶段,如果申请办理VIP会员的人数比较多,证明该楼盘受关注和认可程度比较高,开发商定价时就会有所提高。此外,办会员的人越多,开发商收到的订金也就越多,可以缓解资金链的紧张。

  对于购房者来说,虽然享受到一些优惠,但可能因为VIP申请火爆使开盘价升高,从而掏出更多的钱买房,由于投了一部分钱进去并享受优惠,即使开盘价高过预估价,考虑到退款的流程繁琐,购房者往往甘愿被开发商“套牢”。

  今年3月珠海金湾区红旗镇一个楼盘开始办理VIP会员登记,优惠幅度是“1万抵3万”,苏小姐当时因为该楼盘的位置稍偏而放弃,几个月后又想买,但“1万抵3万”的优惠早过了,苏小姐为要多付2万元后悔不已。

  珠海珠宾花园开盘时,阿卓没拿定主意,开发商要求阿卓先入会交10万元会费后才能看房,阿卓摇头。去到中信红树湾,也同样要先交“入会费”。阿卓说,我要是多看几个楼盘,岂不是要让房产商占用几十万元?能不能退还是个问题。

  二手楼市潜规则只保证中介“不做无用功”,却不保障购房者利益,被指“霸王条款”通过中介公司买二手房,要先交诚意金才能谈价钱,这让珠海买房者王先生觉得是在“提前消费”,直指属于“霸王条款”。对此,王先生的选择是“再看看”。

  在珠海工作的王先生打算在红旗镇买套二手房,看了几套,对其中一套房子颇为动心,但该房价格偏高,王先生便提出让中介砍砍价。中介公司出人意料地要王先生先交纳5000元“诚意金”,签订购房意向书,中介公司才肯代表王先生与卖家谈价格。如果价格能谈拢,那么买卖双方签订购房合同,“诚意金”可转为定金;如果谈不拢,中介公司许诺将在一星期内返还“诚意金”。

  这事让王先生非常困惑,价格还没谈,自己还没享受任何服务呢,就要提前消费?“诚意金”体现了购房者的诚意,可是中介公司能不能按承诺返还“诚意金”呢?王先生觉得,“诚意金”只保证了中介不至于“做无用功”,购房者利益却未得到保障。交了“诚意金”,只能等待中介与卖方讨价还价,购房者却不能再选择市场上的其他房源了。此外,如果中介不能把价格谈妥,返还“诚意金”了事,购房者不会获得任何赔偿。

  对于“诚意金”的返还,王先生也有疑虑。“网络上对中介拒还诚意金的事例爆出不少,我很怀疑中介的诚信。”王先生表示,如果有第三方托管,自己还放心些。

  王先生直言:“先交诚意金再谈房价,明显是中介提出的霸王条款。”因此他并没有交纳“诚意金”,而是选择“再看看”。

  记者在珠海红旗镇走访了多加、启航、正顺等多家房地产公司了解到,所谓“诚意金”,有的也叫“临时定金”,一般在购房者确定对房产有购买意向后,签订购房意向书时一并交给地产中介公司,交纳一定数额的“诚意金”是市场普遍存在的现象。

  为什么交了“诚意金”后才能为购房者谈价?红旗镇中伟物业经理李维明表示,“诚意金”代表了购房者的诚意,不仅让中介更积极促成交易达成,同时也让卖方放心,愿意同样拿出诚意谈价格,交纳“诚意金”现在已经成了各地产中介不成文的规定。

  据李维明称,地产中介与卖方谈好价格后购房者反悔不买,或者在与卖方签合同时仍提出价格问题,这些现象不时发生,损害地产中介利益和形象。

  记者从珠海市房地产登记中心了解到,地产中介要求购房者交纳“诚意金”或“临时定金”属市场行为,目前并没有对“诚意金”做出法律规定,也无明确解释。

  集大成律师事务所杨明辉律师告诉记者,法律上并没有“诚意金”或者“临时定金”的提法,但目前也没有相关法规“禁止收取”,一些地产中介为了规避风险而收取“诚意金”,逐渐形成了楼市惯例,购房者的确有很多无奈。如果交纳“诚意金”,购房者一定要与地产中介签订好购房意向书,对房屋基本情况如位置、面积、价格,交房标准,“诚意金”何时、以何种形式返还等内容做翔实约定。

  少数开发商把它当作融资手段,律师称政府应出台规定予以规范现在少数开发商已将事先收取“诚意金”作为融资手段之一。广豪发展有限公司负责人林先生在中山从事房地产开发已有七八年,他透露,因房地产市场的不确定性与高风险性,收取诚意金可以作为开发商考察市场需求的途径。

  如果房价低开高走,排前购买且以诚意金优惠形式购房,对于消费者来说应该是只赚不赔,但请注意,前提是“低开高走”。

  广东大公威德律师事务所律师王厚伟说,房产商收取诚意金,没有法律依据,它与法律意义上的违约金、定金都不同。购房者交的诚意金往往买的是一个优先排队或者抽签的机会,如果获得机会可以抵扣房款。交付诚意金的行为本身,体现了开发商的绝对强势。政府在这个过程中应该进行必要的监管,保护作为的购房者利益。按照法律,任何非金融机构都不能吸收公众资金,因此开发商如果大量收取诚意金就可能涉嫌非法集资,政府可以出台相关规定予以规范。另外,他认为诚意金作为一种营销手段,容易导致哄抬房价。羊城晚报记者陈若实习生谢颖玲提醒:当了VIP,不一定购到房

  去年4月住建部下发了《关于完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定:未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

  珠海集大成律师事务所杨明辉律师表示,未取得预售许可的开发商提前收取预收款是违规行为,如果预付金额较大,开发商有非法集资的嫌疑。目前购房者处于弱势地位,想要买房就要认同开发商的“游戏规则”,加上这些预付款经常附带一定优惠,很容易让购房者只顾着优惠而忽略了交预付款的风险。

  对于购房者来说,预付款并不保证一定能购得到房,如果未能购房,VIP会员费不可能双倍返还,也许还有返还不了的危险,如果一定要交纳预付款,购房者应在付款前与开发商签订书面协议,对交纳金额、期限、处理方式、双方违规行为确认、惩罚等事项作出确切规定,必要时可以咨询律师再签订相关协议。

  来到中山市宝嘉上筑二期楼盘销售中心,销售员彭先生第一句就问:“你有VIP护照吗?”彭先生解释:“8月份看房子的人比较多,我们一般只接待有VIP护照的客户,也就是交了诚意金的客户。”

  彭先生说:“如果现在缴纳2000元办理VIP护照,可以获得2000分的积分,开盘时享受一分抵一元的优惠,积分封顶5000分。”彭先生透露,现在已经有多人缴纳了诚意金。

  记者走访其他楼盘发现,中山很多预售的楼盘都以“诚意金”作为营销手段。在奥园星河楼盘,销售人员表示售楼优惠是交1万元“诚意金”抵用5万元房款,开盘后将按照交钱顺序或者摇号方式确定选房优先权;碧桂园的别墅,其诚意金更高达20万元,但承诺开盘后将抵用作30万元房款并且在确定购房意向下转为定金。在记者随机调查的十家预售楼盘,需交诚意金的楼盘占了60%,剩下的40%表示仅需要诚意登记或直接交定金。

  眼下楼价高涨,楼市紧俏,江门有意向购房的市民一般都能够接受预售前支付一定的“诚意金”。

  江门市民吴先生表示,不管是“诚意金”还是押金,只要金额不是太高,并且承诺留下房子或者能够退还,还是能接受的。

  不过,林女士交的“诚意金”却没能退回。她原打算在江门潮涟购房,支付1万元“诚意金”后,却看中了别的房子,“后来说是到期限了‘诚意金’就转成了押金不能退,我觉得不退就算了。”林女士称,1万元不退还能够接受,但若“诚意金”要好几万,支付时肯定更慎重。

  也有市民不赞成交“诚意金”,认为这就是变相为开发商集资筹款。黄女士说:“我认为‘诚意金’只能保证消费者的诚意,却管不住开发商。因为合同书都是开发商拟定的,潜在的陷阱只能买房者自己留意了。”

  家住江门星河花园的田伯表示,附近某在建市场推出7万元认购商铺的活动,但一直没有见到该市场有任何建筑迹象。田伯说:“7万元只是首付,还不知道后期要投多少钱呢。动工这么久,只在角落建了那么一小块,收这么多首期款肯定就是在筹款。”

  江门市民岳先生有过一次不一般的退款经历。今年初他看中一套预售楼,当场支付了2万元“诚意金”签订了“诚意金”合同。楼盘正式开售后,岳先生办手续时才发现售楼人员弄错了他预订的单位,而之前他交付“诚意金”定下的E座4楼已经被卖了出去。后来开发商退回了岳先生交付的全部款项,但没有对岳先生的损失给予弥补。岳先生说:“不知道他是故意弄错还是真的搞错了。我没有买到那套房其实是他们造成了我的损失,但开发商签诚意金合同时最多只说全额退款,并没有注明发生这种情况时要赔偿,这是个陷阱。”


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